主题：深入分析46.8亿地块住房售价预测
-
发表于2014-10-29
有5万高端商业价值40亿打底，住房反倒成了鸡肋。
-
发表于2014-10-29
按这算法，中航九方十万平米商业，就有八十亿，房子就可以白送不要钱么？
-
发表于2014-10-29
税金和隐形成本这二大块。
-
发表于2014-10-29
这种近中心地铁口物业商业前景看好，开发商图的就是商业部分，除非是脑残了才会全卖掉，大块面积也很难卖得起价钱，大多留作租赁，自主招商，长期经营。一些小块面积，比如街铺之类的，能卖好价钱会出售回笼资金，五万平米的商业，最多拿一万出来卖，这一万的均价可能会高点，10万左右。商业部分，开发商收10亿，而不是40亿。剩下四万平米可以看做是开发商的利润。楼主那百分之15的利润可以不用计入了。这样算，住宅还是要卖到3.5万以上。
-
发表于2014-10-29
动不动搞商业区，有几个人愿意去瞎逛
-
发表于2014-10-29
这个商业均价即使没有8万，6万也有；
而且即使不卖也可以用贷款套现出来用，商业按30亿算，住宅就要卖43亿，除以14万，3万/平。
-
发表于2014-10-29
房地产毛利应该超过50%才是
-
发表于2014-10-29
至少4万吧
-
发表于2014-10-29
龙华的价格也这么高了
土地成本46.8亿，两年周期，资金成本20%，则资金成本增加至56亿；
建筑面积为19万平米，建安成本按3000/平计算。建安成本为5.7亿，加上不可预计费用大致6亿；
则综合成本在62亿，如果利润按15%算，则应实现总销售71.3亿，算上销售费用，应实现销售73亿；
好了，再说说19万建面的形成，其中5万为商业，预计高端，该商业售价如果平均8万/平，则价值40亿；
那剩下的33亿要靠14万平住房销售实现，则可推算出住房价格为2.36万/平。
所以，各位！要算就好好算，别乱算！什么地价2.5万，房价就到4万！胡扯。
此贴为中正视听，为各位看客指正明确思路，如有纰漏，欢迎指正，以上算法为大概，不够精确，但89不离10.